Investissement en déficit foncier

Investissement en déficit foncier

DEFICIT FONCIER – DÉFISCALISATION NON PLAFONNEE

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien, et défiscaliser :

  • les programmes en déficit foncier sont des réponses adaptées
  • sécurisez votre investissement avec un programme immobilier en déficit foncier
  • réalisez une défiscalisation non plafonnée en déficit foncier

 

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Investissement en déficit foncier

Sur le principe, un investissement en déficit foncier concerne tous les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien, pour lesquels l’investisseur réalise des travaux de rénovation.

Ces travaux peuvent concerner les parties privatives, comme les parties communes.

Mécanisme fiscal du deficit foncier

Les dépenses payées dans le cadre de ces travaux d’entretien ou de réhabilitation d’un bien immobilier destiné à la location sont déductibles des autres revenus fonciers du foyer fiscal, et peuvent participer à la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global, à concurrence de 10 700 €/an.

Si le budget travaux est supérieur aux revenus fonciers existants et aux 10700 € de déficit foncier imputable sur le revenu global, le contribuable se constitue un déficit foncier reportable, pendant 10 ans, qui viendra diminuer ou effacer ses revenus fonciers futurs.

Déficit foncier et défiscalisation – jusqu’à 60,5 % de réduction d’impôts

Quel est le montant de la réduction d’impôts avec un investissement immobilier en déficit foncier ?

Elle est variable selon les situations fiscales des contribuables.

Cette réduction d’impôts est conditionnée par la tranche marginale d’imposition augmentée des prélèvements sociaux, en présence de revenus fonciers positifs.

Autrement dit, le gain fiscal peut atteindre 60,5% du montant des travaux, avec une TMI à 45% et des revenus fonciers positifs soumis aux prélèvements sociaux de 15,5%.

Pour les contribuables soumis à des TMI moins élevées, et en présence de revenus fonciers taxés, la défiscalisation dans le cadre de programme immobilier en déficit foncier reste bien plus efficace que de nombreux dispositifs de défiscalisation tels que Duflot, Pinel, ou encore LMNP Bouvard, et parfois même que la Loi Malraux.

Le mécanisme du déficit foncier n’étant pas un dispositif d’incitation fiscale, il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Un bon investissement en déficit foncier

Au-delà de la règle d’or de l’investissement immobilier, « l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement », qu’il ne faut jamais oublier, l’intérêt patrimonial d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien en déficit foncier nécessite de s’intéresser à des projets de réhabilitation global d’un immeuble.

Pour quelles raisons ?

1-       Sécuriser son investissement : réhabiliter à 100% un appartement dans un ensemble immobilier qui sera lui aussi réhabilité entièrement. Vous évitez ainsi les risques de dépenses incontrôlées et imprévisibles pour l’entretien de la copropriété

2-       Valoriser votre investissement : les dépenses de rénovation de l’appartement seront d’autant plus justifiées et efficaces que l’ensemble des parties communes sera aussi revalorisé.

3-       Valoriser votre investissement sur le marché locatif : la valeur locative de votre investissement immobilier dans l’ancien sera confortée par la qualité des parties communes, et de l’ensemble des autres appartements.

Il serait dommage de proposer à la location un appartement refait, aux normes de confort et d’équipements actuelles, dans un ensemble immobilier mal entretenu et vétuste.

Optimisation fiscale et investissement en déficit foncier

L’optimisation fiscale dépend de nombreux critères :

Rapport foncier/travaux de l’investissement, échelonnement et durée des travaux, niveau des revenus fonciers préexistants, et tranche marginale d’imposition.

Le choix de l’investissement, le calibrage financier et fiscal sont donc essentiels pour réaliser un investissement patrimonial et une défiscalisation optimisée.