Comprendre le mécanisme du déficit foncier

Investissement en déficit foncier

Quelques exemples chiffrés pour bien comprendre le déficit foncier :

Cas N°1 – Un contribuable encaisse 10.000 euros de revenus fonciers par an

Il achète un bien immobilier ancien destiné à la location pour 100.000 euros.

Il réalise 52.000 euros de travaux de rénovation sur une année. Les travaux représentent donc 34% de l’investissement global.

Il efface ainsi totalement les loyers préexistants, et réduit son revenu global de 10.700 euros.

Le surplus de déficit foncier constaté en année N, soit 42 000 € pourra être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Défiscalisation réalisée grâce au déficit foncier :

En année N, avec une TMI de 45%, le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 9 315 €  [0,45 x (10 000 + 10 700)] ;

à laquelle s’ajoute un gain sur les prélèvements sociaux de 1 550 € (0,155 x 10 000).

Considérons que les nouveaux revenus fonciers nets liés à l’investissement immobilier ancien en déficit foncier sont de 4000 € dès N+2, le bénéfice foncier global sera de 14 000 €. Alors, le déficit foncier reportable permettra d’effacer 3 années pleines de revenus fonciers. Le gain fiscal complémentaire attendu s’élèvera à 18 900 € [0,45 x (3 X 14 000)]

La défiscalisation totale s’élève à 29 765 € sur 4 ans.

 

Cas N°2 – Prenons le même exemple en considérant que les travaux s’échelonnent sur 2 exercices fiscaux

En année N : 10 000 € de revenus fonciers effacés et 10 700 € de déficit imputables sur le revenu global .

le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 9 315 €  [0,45 x (10 000 + 10 700)] ;

à laquelle s’ajoute un gain sur les prélèvements sociaux de 1 550 € (0,155 x 10 000).

En année N + 1 : 10 000 € de revenus fonciers effacés et 10 700 € de déficit imputables sur le revenu global .

le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 9 315 €  [0,45 x (10 000 + 10 700)] ;

à laquelle s’ajoute un gain sur les prélèvements sociaux de 1 550 € (0,155 x 10 000).

En année N+2 :

Considérons que les nouveaux revenus fonciers nets liés à l’investissement immobilier ancien en déficit foncier sont de 4000 € dès N+2, le bénéfice foncier global sera de 14 000 €.

Le déficit foncier reportable, qui s’élève à 600 € s’imputera sur le bénéfice foncier estimé à 14 000 €.

Le gain fiscal sera de [600 x (0,45 + 0,155)] , soit 363 €.

La défiscalisation totale s’élève à 22 093 € sur 3 ans.

Cas N°3 – Impact du ratio foncier travaux pour un investissement en déficit foncier

Reprenons le cas de figure 2-, et imaginons un investissement avec un rapport foncier travaux inversé : achat du foncier => 52 000 € // travaux => 100 000 € sur 2 ans.

En année N : 10 000 € de revenus fonciers effacés et 10 700 € de déficit imputables sur le revenu global .

le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 9 315 €  [0,45 x (10 000 + 10 700)] ;

à laquelle s’ajoute un gain sur les prélèvements sociaux de 1 550 € (0,155 x 10 000).

En année N + 1 : 10 000 € de revenus fonciers effacés et 10 700 € de déficit imputables sur le revenu global .

le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 9 315 €  [0,45 x (10 000 + 10 700)] ;

à laquelle s’ajoute un gain sur les prélèvements sociaux de 1 550 € (0,155 x 10 000).

De N+2 à N+5 :

Considérons que les nouveaux revenus fonciers nets liés à l’investissement immobilier ancien en déficit foncier sont de 4000 € dès N+2, le bénéfice foncier global sera de 14 000 €.

Le déficit foncier reportable, qui s’élève à 58 600 € s’imputera sur le bénéfice foncier estimé à 14 000 €/ an, ce qui permet d’effacer plus de 4 année de bénéfice foncier

Le gain fiscal sera de [14 000 x (0,45 + 0,155)], soit 8 470 €/an sur 3 ans.

La défiscalisation totale s’élève à 47 140 € sur 5 ans.

Cas N°4 – investir en déficit foncier sans revenu foncier préexistant

Les exemples précédents montrent la pertinence de l’investissement immobilier en déficit foncier pour des contribuables qui disposent de revenus fonciers positifs préexistants.

Est-ce que le déficit foncier est une solution adaptée pour un premier investissement locatif ?

En reprenant l’exemple précédent, la réponse est oui !

Achat du foncier : 52 000 €

Travaux : 100 000 € sur 2 ans

En année N : 10 700 € de déficit imputables sur le revenu global .

le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 4 815 €  (10 700 X 0,45 %)

En année N + 1 : 10 700 € de déficit imputables sur le revenu global .

le contribuable réalise un défiscalisation au titre de l’impôt sur le revenu de 4 815 €  (10 700 X 0,45 %)

De N+2 à N+8 :

Considérons que les nouveaux revenus fonciers nets liés à l’investissement immobilier ancien en déficit foncier sont de 4000 € dès N+2.

Le déficit foncier reportable, qui s’élève à 78 600 € s’imputera sur le bénéfice foncier de 4 000 €/ an, ce qui permet d’effacer plus de 6 années de bénéfice foncier.

Le gain fiscal sera de [4 000 x (0,45 + 0,155)], soit 2 420 €/an sur 6 ans.

La défiscalisation totale s’élève à 24 150  € sur 8 ans.

Dans ce cas, l’investisseur échappe à une fiscalité lourde qui pèse sur tous les nouveaux revenus d’un foyer fiscal. La réduction d’impôt prend la forme d’une absence de fiscalité supplémentaire.