Fonds euros, livret A : le prix à payer pour une garantie de capital …

Sale temps pour « l’épargne de précaution » !

Alors que le gouvernement vient d’annoncer une baisse du taux du livret A, qui passe à 0,50% par an, les assureurs se lancent dans l’annonce des taux servis pour les fonds euros en 2019.

Dans son article du 15 janvier 2020 l’Agefi Actifs aborde la baisse inexorable des taux de rendement sur les fonds euros.

Le contexte des taux bas et même des taux négatifs vient pénaliser cette classe d’actif financier, qualifiée depuis toujours d’actif sans risque.

Pourtant, le livret A et les fonds euros en assurance vie conservent une place prépondérante dans le patrimoine des ménages français, et continuent d’afficher un niveau de collecte étonnamment élevé.

Seulement voilà, le risque de perte ne devrait pas seulement s’envisager par la valeur du capital investi, mais beaucoup plus par l’enrichissement global au terme d’une période donnée.

Pour illustrer cette notion de risque au travers de l’enrichissement global, je vous propose de comparer un investissement sur fonds euros (le livret ne rapportant plus rien) avec un investissement immobilier LMNP.

Petit rappel sur l’investissement LMNP :

Il s’agit d’un investissement immobilier locatif dans le cadre d’une résidence services de type séniors ou étudiante par exemple. L’investisseur est pleinement propriétaire d’un bien immobilier qu’il donne en gestion à un exploitant professionnel au travers d’un bail commercial longue durée. Le revenu est versé quel que soit le taux d’occupation effectif du bien, ce qui évite au propriétaire de subir la gestion locative, et les éventuels aléas locatifs.

La fiscalité est particulièrement avantageuse puisque le revenu LMNP profite d’un mécanisme d’amortissement fiscal qui réduit ou annule le revenu imposable.

Imaginons un capital disponible de 200.000 € placé sur 20 ans

Support Frais Capital investi Rendement moyen Mécanisme Enrichissement sur 20 ans
Fonds €
ass vie
1% (1)198000 €1.4% (3)Capitalisation pas de revenus63471 €
à terme
Immobilier LMNP7% (2)186000 € 4% ou 3% (4)Distribution de revenus réguliers148000 €
ou 111600 €

1/Frais réduits généralement pratiqués par les assureurs 2/ Frais d’acquisition dans l’hypothèse d’un bien immobilier ancien (environ 3% dans le neuf) 3/ Rendement moyen estimé par l’Agefi Actifs sur 2019 – hypothèse constante dans la projection 4/ Rendement régulièrement constatés, net de charges, en résidence étudiante ou résidence séniors – sans tenir compte de l’indexation contractuelle

Les écarts sont donc très significatifs et le seraient plus encore en considérant un prélèvement régulier des rendements perçus sur l’assurance-vie ou en effectuant ce comparatif avec les livrets bancaires.

La garantie du capital placé se paie cher en termes d’enrichissement.

Bien entendu, l’investissement immobilier peut subir une perte de valeur qu’il ne faut pas négliger, surtout dans les circonstances actuelles où les niveaux de prix sont globalement élevés.

Point d’équilibre – appréciation du risque de perte sur l’investissement immobilier vs le fonds euros

Avec un rendement LMNP de 4%, l’écart d’enrichissement sur 20 ans est de 85.300 € : cet écart permettrait de couvrir une baisse de la valeur immobilière de 46% sur 20 ans

Si on retient l’hypothèse plus raisonnable de 3% de rendement, le placement immobilier deviendrait plus risqué si sa valeur baissait de plus de 26% au bout de 20 ans.

Rien n’est impossible et de telles variations sont bien entendu envisageables.

Mais l’évolution des prix de l’immobilier en France sur les 50 dernières années ne montrent pas de séquences de 20 ans avec de telles baisses de valeur.

Le vrai risque aujourd’hui, c’est de ne pas en prendre !

Les solutions pour placer son épargne et obtenir du rendement et de l’enrichissement sur la durée sont multiples.

Parmi les autres pistes de diversification et de recherche d’enrichissement sur le long terme, l’arbitrage des fonds euros ou des livrets bancaires vers des unités de compte en assurance vie est aussi à étudier.

La garantie de capital n’est alors plus active, mais à l’instar de notre comparatif avec l’immobilier de rendement ci-dessus, on sait trouver des supports qui apportent un enrichissement fort sur la durée, malgré les variations (volatilité) des marchés comme nous l’avons connu sur les 20 dernières années.

A titre d’exemple, on peut citer le fonds actions internationales Comgest Monde, qui affiche sur 30 ans un rendement annualisé de 9.87%.

Investissement immobilier et gestion active sur unités de compte des contrats d’assurance vie sont les axes à envisager pour sortir des fonds euros et livrets A.

Les équilibres à trouver dépendront de votre besoin de revenus complémentaires, de votre fiscalité, et de votre objectif de liquidité.

Gérald BRANCHE

2020, On vous souhaite une bonne année fiscale!

Pour bien commencer l’année fiscale, je vous propose de revoir deux mécanismes qui vous permettront d’ajuster votre taux de prélèvement, et même d’agir immédiatement pour défiscaliser les revenus que vous n’avez pas encore perçus !

Ajuster son taux de prélèvement 

Le prélèvement à la source fête sa première année.

Depuis janvier 2019, l’impôt sur le revenu est majoritairement prélevé avant le versement du revenu, selon un taux d’imposition moyen calculé en 2018 suite à la déclaration annuelle des revenus 2017.

Ainsi donc, l’impôt est « contemporain » et payé immédiatement, mais sur une base de calcul qui est parfois obsolète.

Pour autant, le système permet de réviser votre taux de prélèvement et vos prélèvements, à la hausse ou à la baisse. Alors que la modulation à la hausse est ouverte sans condition, la baisse du taux de prélèvement (ou des acomptes) n’est possible qu’au-delà d’un seuil de variation (10% et minimum 200€).

La loi de finance 2020 vient d’assouplir les conditions de variation à la baisse en supprimant la condition de montant de variation pour ne retenir que la notion de proportion, qui reste à 10%.

Ainsi si votre impôt sur le revenu estimé pour 2020 est inférieur d’au moins 10% de ce qui figure sur votre dernier avis d’imposition, vous pouvez dès le 1er janvier ajuster votre taux de prélèvement sur votre compte personnel impôt.gouv

Vos revenus n’ont pas baissé mais vous souhaitez payer moins d’impôts ? C’est possible immédiatement en réalisant un investissement immobilier !

Défiscaliser les revenus 2020

Le prélèvement à la source donne l’avantage de pouvoir agir dès janvier sur le montant global des impôts à payer sur vos revenus 2020.

C’est le cas pour ceux qui supportent une fiscalité élevée, avec une TMI de 41% et plus, ou encore ceux qui paient de l’impôt au titre de revenus fonciers.

Les dépenses engagées pour réhabiliter un immeuble classé monument historique sont déductibles du revenu imposable, sans aucun plafonnement.

L’investissement MH permet de diminuer l’assiette taxable.

L’objectif est de diminuer ou supprimer les tranches de revenus taxés à 41% et plus. Les projets de réhabilitation permettent de concentrer les provisions travaux sur un an en cas de revenus exceptionnels, ou de lisser l’effet sur 2 ou 3 ans selon la durée du projet de restauration en présence de revenus élevés réguliers.

En présence de revenus fonciers imposables, il est nécessaire d’agir pour effacer cette tranche de revenu, la plus fiscalisée (TMI + 17,20%).

En s’engageant sur un programme de réhabilitation complète d’un immeuble, les dépenses engagées pour les travaux (parties communes et parties privatives) viendront en diminution des autres revenus fonciers existants. On parle de déficit foncier.

Si les dépenses engagées sont plus importantes que le revenu foncier annuel (c’est l’objectif), l’excédent non utilisé constituera un déficit foncier reportable, pour effacer les revenus locatifs des années suivantes, avec un effet possible pendant 10 ans.

  • Un effet immédiat 

Dès lors que l’investissement est programmé sur 2020 (engagements d’achat et d’adhésion au programme de réhabilitation), le contribuable peut agir sur son taux de prélèvement à la source en modifiant le montant estimé de son revenu imposable global sur 2020.

Le nouveau taux de prélèvement tient compte de l’effet escompté sur le revenu imposable, même si l’acquisition n’est pas encore finalisée, et les provisions travaux non encore versées.

Il faut cependant s’assurer de la faisabilité du projet, et ne pas le remettre en cause à postériori, sans quoi l’administration fiscale pourra réclamer des pénalités de retard de paiement de l’impôt.

Ainsi, en s’entourant de toutes les précautions nécessaires, cette « nouveauté » viendra progressivement changer des habitudes ancrées depuis de nombreuses années.

Parce que l’effet fiscal était auparavant décalé à l’année suivante, il était coutume d’attendre le dernier trimestre de l’année avant d’engager ce type d’investissement. Des achats (très) tardifs, réalisés en toute hâte, avec peu de temps pour discuter avec les banques et beaucoup de stress pour tout boucler avant le 31 décembre…

Le prélèvement à la source, et la capacité d’adapter son taux d’imposition en fonction de l’anticipation du revenu global et des revenus fonciers offrent ainsi plus de souplesse, un gain fiscal et un gain de trésorerie immédiats.

Reste comme toujours à choisir le bon dispositif et le bon produit immobilier.

Nous mettons toute notre expérience à votre service !

Gérald BRANCHE