Covid 19 – Impacts sur le marché de l’immobilier

Nous vivons une crise sanitaire exceptionnelle dont les premières conséquences humaines sont dramatiques, et nos préoccupations immédiates sont destinées aux personnes touchées, à tous les acteurs de la santé ou des services publics ou privés qui restent accessibles et disponibles pour l’ensemble de la population.

Les conséquences économiques seront, elles aussi importantes, et il est difficile à ce stade de les mesurer. Une chose est sûre, l’emploi et la santé des entreprises seront durablement impactés.

Dans ce contexte, il est légitime de s’interroger sur les répercussions possibles sur le marché de l’immobilier.

Alors que nous venons de vivre une année historique, avec un nombre de transactions qui a dépassé le million sur l’année 2019, nous devons nous attendre à une forte chute du volume des ventes en 2020.

Un marché en pause

Le confinement et les peurs associées au COVID19 ont pour conséquence immédiate un gel quasi-total des transactions dans l’ancien, mais également des réservations dans le neuf. Un coup d’arrêt brutal qui s’explique dans l’immédiat par l’isolement et l’arrêt de toutes les activités non essentielles au fonctionnement de l’économie mais surtout des besoins vitaux.

Ainsi, les transactions, que ce soit pour une résidence principale ou pour de l’investissement sont mises entre parenthèses. La plupart des acteurs sont indisponibles et le télétravail ne permet pas de réaliser des visites de biens, des signatures chez le notaire ou encore des déménagements, etc… Cette pause forcée est indispensable et ne reflète en rien un état de crise du marché.

L’incertitude porte bien entendu sur l’après COVID et les conditions de sortie de cette pause…

Regarder en face les risques et les craintes

On ne peut pas imaginer que tout reprendra comme avant, sans effet, et que le temps perdu sera rattrapé.

Bien évidemment, les entreprises et les ménages fragilisés impacteront le dynamisme de nombreux marchés, y compris celui de l’immobilier.

La solvabilité et le pouvoir d’achat de certains d’entre nous seront détériorés à court ou moyen terme, et la capacité d’emprunt s’en ressentira.

L’environnement immédiat est très anxiogène, et les craintes en sortie de crise seront très nombreuses.

Le manque de confiance sur le long terme est un élément qui peut pousser à l’inaction, y compris lorsqu’il s’agit d’investir pour se loger, construire son patrimoine, ou encore préparer sa retraite sur un très long terme.

Ces craintes à moyen ou long terme peuvent également avoir pour effet de retarder les décisions d’investissement, en espérant une baisse des prix.

Et c’est peut-être là l’essentiel de l’enjeu : les prix de l’immobilier vont-ils baisser… ?

Les raisons de l’espoir

Cette crise sanitaire laissera place à une crise économique mondiale qui nécessitera des réponses collectives et concertées comme ce fut le cas en 2008 avec la crise financière des subprimes.

L’effet immédiat de ralentissement sur la croissance mondiale ou de dépression est inévitable.

Pourtant, on peut espérer que les mesures généralisées de soutien à l’économie porteront rapidement leurs fruits et permettront une reprise sur 2021 et 2022.

Parmi ces mesures généralisées, on sait que les taux directeurs, les taux de prêts aux entreprises ou sur l’immobilier resteront durablement bas.

Un élément qui soutiendra des stratégies d’endettement et de levier pour l’investissement locatif. Ces taux extrêmement bas seront également un soutien aux accédants à la propriété.

Ce contexte de taux bas implique que les liquidités et l’épargne sans risque resteront très faiblement rémunérées sur les comptes de dépôts ou les livrets bancaires.

Pour tous ceux qui souhaitent un peu de rendement, ou ceux qui ont besoin d’un revenu complémentaire, l’immobilier restera encore une réponse adaptée, avec souvent des solutions pour optimiser sa fiscalité.

L’immobilier est un actif de détention longue, avec une volatilité faible et progressive, ce qui explique que la Pierre est depuis de nombreuses décennies une valeur refuge en France. Elle devrait le rester !

Sa moindre liquidité devient un atout contre les ventes précipitées. N’oublions pas que, malades ou non, les Français doivent se loger et que l’offre de logements demeure insuffisante sur les zones tendues.

Les zones tendues… le marché immobilier n’est pas homogène, et certains secteurs seront moins touchés, où se rétabliront plus vite que d’autres. C’est notamment le cas des métropoles comme Paris, Lyon, Nice, Nantes, où le besoin de logements et la tension locative resteront des réalités.

Sur le plan locatif, la situation d’avant crise de ces marchés était incroyablement tendue, et rien ne justifierait que la demande s’estompe massivement, ou que les valeurs locatives chutent fortement.

Rappelons que seulement 58% des français sont propriétaires de leur résidence principale, que la mobilité professionnelle s’accélère, que de plus en plus de foyers se divisent, se reforment, et que ces événements soutiennent la demande locative, et par voie de conséquence, sécurisent et pérennisent la stratégie d’investissement locatif sur les marchés des métropoles les plus dynamiques de France.

Enfin, l’immobilier résidentiel est un support d’investissement domestique, aux interactions internationales limitées. Nous avons pu le vérifier en 2008 lorsque le marché français corrigeait légèrement, alors que le marché US plongeait durablement.

La France dispose de mécanismes de protection, de parachutes sociaux et économiques qui permettent d’amortir les effets de crise, et ces outils devraient encore porter leurs fruits cette fois-ci.

Enfin, sans faire de l’angélisme, il faut espérer que les destructions d’emplois auxquels nous serons confrontés, seront amorties par des politiques de soutien de la demande, et des stratégies de relocalisations comme cela a déjà été évoqué à plusieurs reprises ces dernières semaines.

Le principal danger pour l’immobilier résidentiel, c’est la perte massive de pouvoir d’achat, qui remettrait en cause la capacité financière à pourvoir à l’un des besoins primaires de la population : se loger.

Garder la tête froide et conserver une logique de long terme.

L’immobilier est un actif de détention longue, nous le savons, et sauf besoin impératif de liquidité, il ne sera pas judicieux de mettre son bien en vente dans les prochaines semaines ou mois.

Pour ce qui est de l’achat, la patience peut également être une stratégie, dans l’espoir que les prix baissent massivement. Ce ne fut pas le cas lors de la crise de SRAS de 2003…

L’immobilier devrait conserver les faveurs des investisseurs, et probablement attirer un peu plus ceux qui voudront se protéger de la forte volatilité des marchés financiers.

Si les prix devaient se maintenir ou se rétablir rapidement, comme nous l’avons connu avec la crise financière mondiale de 2008, alors la stratégie d’investissement raisonné et surtout bien ciblé, en profitant des taux bas, y compris sur des longues durées (20/25 ans) semble appropriée.

Gérald BRANCHE

Déficits fonciers – ne pas oublier de déclarer son bonus fiscal sur les travaux 2018

Pour la plupart des contribuables, l’année blanche 2018 fut l’objet de nombreuses incertitudes, craintes et incompréhensions.

Mais l’année blanche fut également une formidable opportunité fiscale pour ceux qui disposent de revenus fonciers taxables.

Nous avons passé beaucoup de temps à l’expliquer à nos clients, pour que le plus grand nombre mettent à profit les mesures transitoires sur la fiscalité des revenus fonciers.

Rappel des mesures transitoires sur les déficits fonciers :

L’année blanche a eu pour conséquence d’annuler l’impôt sur les revenus non exceptionnels, dont font partie les revenus fonciers. Dans cette situation, les dépenses engagées en 2018, et déductibles fiscalement des revenus fonciers, n’avaient plus aucun avantage en termes de défiscalisation des revenus fonciers.

Afin d’éviter que les propriétaires bailleurs reportent massivement en 2019 les dépenses d’entretien et de rénovation sur leurs immeubles de rapports, une mesure transitoire a été décidée avec un effet de correction des dépenses déductibles sur l’année 2019 : le montant à déduire sera déterminé par la moyenne entre les dépenses 2018 et les dépenses 2019.

Une optimisation fut dès lors possible, en anticipant les dépenses en 2018, plutôt que de les reporter en 2019 ou 2020, et en profitant de ce qui a été appelé l’effet 150%

  • En présence de gros travaux en 2018, le déficit ainsi créé a effacé les revenus fonciers positifs 2018 + 10.700 € de revenu imposable : sympathique, mais sans effet fiscal en 2018
  • La bonne stratégie fut donc d’engager des dépenses plus importantes de façon à créer en plus un déficit reportable sur les 10 années suivantes
  • Sur l’année fiscale 2019, ces dépenses 2018 donneront lieu à une charge fiscale déductible à hauteur de 50% des sommes engagées en 2018 => le fameux bonus !!

Dès lors que le déficit reportable créé en 2018, augmenté du bonus 50% de 2019 se révèle supérieur au déficit imputé (et perdu) en 2018, alors l’effet bonus 50% est profitable et l’opportunité fiscale aura été transformée.

Attention cependant à ne pas oublier de déclarer ce rappel des dépenses engagées sur 2018 lorsque vous ferez votre déclaration de revenus fonciers dans les prochaines semaines.

Bien évidemment nous serons aux côtés des clients qui nous ont fait confiance sur ce sujet et que nous avons eu le plaisir d’accompagner dans des stratégies d’investissement immobilier en déficit foncier.

A l’heure où j’écris ces quelques mots, je suis comme beaucoup d’entre vous, confiné à mon domicile pour une durée qui n’est pas certaine.

J’imagine que des mesures seront décidées pour assouplir les dates limites de dépôts des déclarations de revenus. Mais sachez que nous resterons à votre disposition, même en télétravail pour vous apporter nos conseils sur ce rendez-vous fiscal.

Portez-vous bien !

Gérald BRANCHE

Le nouveau recentrage Pinel : qu’est-ce que ça veut dire

1/ Rappel sur la loi Pinel

La loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impot de 12 à 21 % en fonction des modalités choisies par l’investisseur. Ce dispositif, en vigueur depuis 2013, concerne les immeubles neufs ou en l’état futur d’achèvement, à usage d’habitation, que le propriétaire s’engage à louer nu pendant 6 ans au minimum.

Ces logements doivent être situés dans des zones dites tendues, en termes d’offres locatives, dénommées A, Abis et B1.

Plusieurs types de bâtiments et de projets sont concernés par la loi Pinel : construction de maisons ou d’immeubles neufs, rénovation ou réhabilitation selon l’état et le niveau d’insalubrité, ou encore transformation-changement d’affectation d’ancien locaux en logement. Les logements construits par le contribuable lui-même, à titre d’habitation individuelle destinée à la location, sont inclus dans les possibilités d’accès à la réduction d’impôt.

L’importance est de respecter les normes édictées par la loi à savoir le niveau de performance énergétique : la réglementation thermique (RT 2012) pour les logements neufs et le label HPE pour les logements rénovés.

2/ Recentrage ciblé

La loi de finance 2020 prévoit un recentrage du dispositif. Les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2021 ne pourront se faire que sur des bâtiments d’habitat collectifs.

Les logements individuels ne seront dorénavant plus éligibles à la réduction d’impot.

L’objectif est de conjuguer l’investissement locatif avec les enjeux de l’aménagement du territoire.

A cet égard, une expérimentation de régionalisation du dispositif est en cours en Bretagne, dans des zones géographiques précises où la demande d’accès au logement est forte voire tendue.

Il s’agit de redéfinir le zonage d’application de la loi. Dans le cas de la Bretagne, la Métropole de Brest ne pouvait plus bénéficier de la défiscalisation Pinel depuis Mars 2019.

Cette initiative de recentrage breton est soutenue localement par le monde de la construction mais aussi par les besoins des habitants et l’attractivité économique de la Métropole

L’expérimentation se tiendra entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021.