Un marché immobilier en confiance en 2019 : une analyse de Gérald Branche

marché immobilier à la loupe

Vous en avez certainement entendu parler depuis la rentrée, l’année 2019 sera un bon cru pour l’immobilier.

Les niveaux de prix et les volumes de transactions sont historiquement hauts
Le cap des 10.000 € /m² (*) vient d’être franchi à Paris.
Un niveau de prix jamais égalé qui fait écho à un autre record, celui du nombre de transactions immobilières dans l’ancien qui dépassera un million en 2019 sur tout le territoire.


Alors surchauffe ? Bulle immobilière ? Non, rassurez-vous, rien de tout cela !
Le volume de transactions est à relativiser : le nombre de logements disponibles croît chaque année de plus de 1%, mais surtout, le nombre de ménages a augmenté de plus de 11% depuis le début des années 2000, ce qui alimente donc la demande en logements, notamment sur les zones tendues.
Concernant les prix, le marché s’assagit avec une hausse qui ralentit (certains parlent à tort d’un retournement …). En réalité, derrière ce prix médian de 10.000 € à Paris, se cachent des situations très disparates selon les villes. Seules quatre agglomérations dépassent un prix médian de 3.000 € (*) : Bordeaux, Lyon, Nice et Lille. Les marchés les plus dynamiques, avec des valeurs élevées, sont évidemment ceux des villes qui bénéficient d’une combinaison de facteurs favorables : dynamisme économique, activité touristique, tissu universitaire, développement des infrastructures (TGV, aéroports, hôpitaux), et par voie de conséquence, hausse démographique.


Enfin, certaines villes sont en perte de vitesse ou n’ont jamais décollées (*) : Marseille, Saint Etienne, Besançon, Mulhouse, Bourges, Poitiers pour ne citer que les plus importantes.
Par ailleurs, on ne parlera pas de bulle ou de surchauffe puisque le marché est porté essentiellement par des particuliers qui achètent leur résidence principale. La part des investisseurs se situerait entre 20% et 25% dans l’ancien, et entre 16% et 20% dans le neuf, avec là aussi de nombreuses variations selon les secteurs.
Un marché immobilier en grande forme, qui est soutenu par un niveau de taux de crédit historiquement bas.

Prix élevé et taux bas : opportunité ou risque ?
L’immobilier reste une valeur refuge et les français continuent d’investir dans la pierre malgré le niveau record des prix. Un engagement et une stratégie facilités par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. L’argent n’est pas cher et les banques prêtent sur des durées longues. En cas de forte hausse des taux d’intérêt dans les prochaines années, le marché immobilier marquera le pas et les prix corrigeront à la baisse. Mais cette hausse de taux d’intérêt sera probablement accompagnée d’une reprise de l’inflation, avec un effet sur la valorisation des actifs immobiliers, et donc une modération de la baisse des prix.
En cas de hausse des taux, et de reprise de l’inflation, ceux qui auront des prêts immobiliers sur une longue durée, verront le coût réel de leur crédit diminuer, et même devenir négatif. Une situation financière très favorable qui viendra aussi limiter les effets d’une baisse de prix des actifs.
Il est donc urgent de profiter des taux bas, et de continuer à investir dans l’immobilier.

Quelle stratégie immobilière dans ce contexte pour les biens en portefeuille ?
Il peut être judicieux de revendre, pour valoriser une plus-value latente sur des biens détenus depuis plus de 15 ou 20 ans, et ainsi dégager du cash. Arbitrer et réinvestir à crédit en profitant des taux bas. Réinvestir en profitant également des leviers fiscaux tels que Malraux, Monument Historique, déficit foncier ou encore Pinel qui offrent tous des réductions d’impôts importantes.


Gérald Branche
 (*) source note de conjoncture immobilière des notaires de France – juillet 2019.

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